Abacus Property Services

Fire Door Fitting & Passive Fire Precaution Specialist, Asset Management, Cleaning to Construction

Quick Contact

Call Chris






Email: Send Email

New Fire doors with Escape locks

A  mid  Devon residential care home  for the Elderly, had  2 issues. First, the Fire Risk Assessment had  highlighted the need for new bedroom  doors  to FD30(S)   specification,  secondly  the  inspection body  recommended  lockable doors.   The Proprietor  was  not  keen  on  lockable  doors  as  a  number  of  his  clients  were  frail  and  or  suffered  from  arthritis so might struggle with a locked door.  I  recommended  an  escape  mortise  lock,  fitted  with  an  internal  thumb turn lock  on  the  inside  of  the  door  along  with  being  on  a  master  key  system.  If  a  client  wished  to  lock  themselves  in  their  room,  by  operating  the  door  handle,  this  would  unlock (only from the inside)  the  door  as well.  The  doors  were  fitted  with  the  approved  for  fire  door  escape  locks  all  to  FD30(S)  specification  and  to  make  the  doors  easy  to  use  for  his  client  group,  the  Proprietor  had  electric  door  closers  fitted  by  his  Fire Alarm Company so  that  the  doors  would  be  swinging  free  unless  the  Fire Alarm  activated,  which  would  then  activate  the  closers  and  ensure  the  doors  closed  and  latched  shut.  thus  satisfying  all  requirements.

Pair of Fire Doors

A Torbay Hotel recently refurbished had an outstanding issue  flagged up by the Fire Risk Assessment.  The issue  revolved around a pair of  doors on a half landing on the main lobby staircase.  The existing doors  on  the  landing  were not compliant, either in size or design.  The proprietors were concerned over  the  finished look  but  were  also  aware  that  standard fire doors, off the shelf,  were not feasible because of the size issue.  The only option  was  to  create new fire doors  from  a  ‘cutable’  fire door blank. Then the ‘look’ was an issue,  so  as  being in a corridor/staircase the doors had to have glazing viewing panels.  The proprietors decided on tall  narrow  apertures  with clear pyro fire protected glazing centrally  located in the doors.  This  gave  ‘a look’  that  was  unlike  any  factory produced door  and  all  compliant  with  the  required  FD30(S)  specification  required  in  the  Fire Risk Assessment.

HMO, Exeter

A young Lady purchased a small Flat in a block with rented out and owner occupied flats.  The management Company advised of various requirements of the Fire Risk Assessment that applied to her flat including the front door.  The front door had started life as a Fire door leaf.  However the previous occupiers  had cut a hole in the existing  front door  for a cat flap and not protecting the core of the door  and  when fitted,  the door had been ‘adapted’  to fit the existing door frame.  This rendered the door  not compliant.  A new door was required along with a new door liner all to FD30(S) specification.

Block of Flats 1, Torbay

The Fire Risk Assessment in a Torbay block of flats flagged up that  each  Flat  had  a  service cupboard  that  housed  a  gas  meter  and  opened  into  the  common  escape  stairwell.  The  doors  on  them  were  only  thin  plywood.  The  Fire  Risk  Assessment  recommended  the  doors  to  be  FD30(S)  specification.  However  as  these  were  small  cupboard  doors (18″ x 36″)  it  was  not  possible  to  purchase  doors  of  that  size  off  the  shelf.  So  the  new  doors  were  made  from  specialist  cutable   fire  door  leafs,  fitted  on  fire  door  hinges,  with  cold  smoke  intumescent  strips  and  a  Chubb  security  lock  fitted  with  intumescent  protection.   All to FD30(S)  specification.

Block of Flats 2, Torbay

From a block of luxury flats built in the  late 70’s, the Fire Risk Assessment  recommended the front doors  that  fronted  onto  the  main escape route  be  upgraded  with  cold smoke  intumescent strips, new fire door hinges  and  be  made  self  closing.  The  management Committee  were  concerned  for  some  of  the  flat  owners  who  had  become  frail  and  elderly,  even one  being wheelchair  bound.  A  door  closer  would  make  it  very  difficult  for  them  to  use  the  door.  So  after  a  number  of  consultations  a  multifunction  closer  was  decided  on.  The  particular  closer  suggested  by  myself  had  a  torque  function  and  also  a  holdback  function.  So  an  elderly  resident  could  arrive  at  the  door  with  shopping, put it  down,  unlock  and  open  the door, pushing it back,  the  door  would  stay  at  that  position  for  about  20  seconds,  enabling  the  resident  to  pick  up  the  shopping  and  walk  through  unhindered, with the door closing and latching behind them.   The torque setting  was  also  turned  back  so  that  the  door  had  not  become  too  heavy  to  open.



Regular  maintenance is required to ensure Fire Doors always operate  to  keep  staff and  clients  safe,  shutting and latching correctly ensuring a safe working environment.

The time between inspection will  depend on the usage the doors get.  Abacus recently attended an existing customer which was a specialist Residential Care home were some of the communal  doors have  heavy  usage, being hit and damaged by wheelchairs  and  trollies  regularly.  So  much  so  the  doors  did  not  close  correctly. The hinges had worked loose which required the hinges to be refitted by drilling  out  screw  holes  plugging  with  wooden  dowels,  the  Cold  smoke intumescent seals had been damaged  which  required  replacing.  This  was after a period of 2 years. I would recommended a regular inspection of doors in this instance at monthly intervals by staff,  which  would  help  to  catch problems early on.

Door  Closers

Door  closers  normally  operate  for  years  with  little  problems  or  maintenance,  however  as  they  get  older,  especially  in  high  traffic  areas  then  there  are  tell  tale  signs  that  they  are  coming  to  the  end  of  their  operational  life.  Tell tale  signs  include  a  small  amount  of  oil  leaking  from  it (usually  dribbling  down  the  back  of  the  door  or  pooling  on  the  floor,  this  will  show  as  the  door  probably  with  start  slamming  shut  as  the  hydraulic  pressure  is  decreasing  in  the  unit  and  not  able  to  control  the  spring  inside  the  unit.  What  also  can  cause  the  hydraulic  seal  to  fail  in  the  unit  is  if  the  door  is  forced  shut  by  Staff  and  clients,  this  can  throw  the  hydraulic  pressure  in  the  unit.  Also,  another  sign  is  for  it  to  be  difficult  to  adjust  on  the  adjustment  screws  that  control  the  closing  action.  Normally  at  this  stage  the  unit  is  not  repairable  and  so  it  means  a  replacement  unit.

School Pair of doors

New Custom Fire Doors for Torbay School

Specialist  Fire  Doors  for  School

Abacus Property Services  won  a  contract  in  early  2015  to  install  the  above  Specialist  Fire  Doors  in  a  Torbay  School.  The  Fire  Risk  Assessment  had  flagged  up  the  issue  of  excessive  travel  distance  in  a  long  corridor.  There  were  existing  pairs  of  Fire  Doors  of  the  same  design  in  the  corridor  forming  compartments,  all  to  the  above  design.  As  luck  would  have  it,  there  was  an  existing  substantial  door  frame  in  a  suitable  position  from  an  older  incarnation  of  the  building.  The  work  involved  sourcing  and  fitting  the  right  color  laminate  to  match  the  existing  doors,  creating  and  fitting  matching  glazing  panels  with  approved  Fire  glazing,  set  in  intumescent  seals  and  held  in  place  with  fire  check  hardwood  beading  again  to  match  the  existing  doors.   The  doors  themselves  were  an  ‘odd’  size,  so  they  were  formed  from  Fire  Door  blanks  that  could  be  cut  down  to  the  required  size  with  hardwood  lipping  fitted.  Matching  door  furniture  was  sourced  and  the  doors  fitted  with  cold  smoke  intumescent  heat  seals.  All  to  FD30(S)  specification.


Fire Doors  and  Hydraulic  Closers

Abacus Property  Services  strongly  recommend  overhead  Approved  hydraulic  closers  for  Fire  Doors.  They  offer  far  more  safety  and  control  over  the  way  the  door  closes.  As  the  doors  were  in  a  corridor  where  children  may  be  in  a  rush  at  times!  some  thought  and  discussion  was  needed  for  the  correct  closers  to  chosen  and  fitted.  It was  decided  to  fit  heavy  duty  5  function  closers.  The  door  was  required  to  be  able  to  be  pushed  open  and  then  the  door  to  stop  still  for  15 to 20  seconds  and  then  to  start  closing  slowly,  with  a  light  snap  shut  with  the  latching  action.  So  enabling  the  users  of  the  corridor  to  anticipate  the  behavior  of  the  doors  and  no  dangerous  slamming.

Glazing  Transom

Above  the  Fire  Doors  you  will  see  a  narrow  glazing  transom.  This  was  fitted  with  ordinary  domestic  glazing.  This  had  to  be  removed  and  Approved  Fire  Glazing  fitted  in  intumescent  seals  and  Hardwood  baton.  This  was  required  to  complete  the  compartmentation  break   in  the    corridor.

6 Panel FD30

Purpose made FD30 Fire Door leaf

Purpose made Fire Doors

Abacus Property  Services      recently  concluded  a  contract  in  Plymouth  to  upgrade  65  existing Listed/Historic  doors  to  FD30(S)  Fire  Door  specification.  The  Building  was  part  Residential  and  part  Administrative.  The  Fire  Risk  Assessment  flagged  up  the  doors  as  needing  to  be  upgraded  under  the  current  legislation.  Most  of  the  doors  could  be  upgraded  with  a  Fire  proofing  paint  system  which  is  dependent  on  the  doors  being  in  good  sound  condition,   size  and  thickness  of  the  Styles,  bars  and  panels  of  the  doors,  plus  the  addition  of  proper  fire  door  hinges,  cold  smoke  intumescent  heat  seals  and  approved  hydraulic  closers.  The  existing  locks  and  latches  were  fitted  with  intumescent  protection.  There  were  also  a  small  number  of  doors  that  had  warped  due  to  the  use  of  wedges.  These  were  replaced  with  purpose  made  fire  doors  to  the  existing  style,  design  and  size  as  shown  on  the  left.

Door  Warping/Twisting

The  action  of  a  door  being  wedged  with  a  hydraulic  closer  trying  to  close  the  door,  especially  in  an  older  more  damp  building,  will  often  result  in  the  door  warping  or  twisting  and  so  not  sitting  in  the  door  jam  correctly,  usually  resulting  in  the  need  to  be  replaced.  The  operators  of  the  building  intended  to  change  to  approved  hold  back  devices  that  were  fixed  to  the  door  at  the  top  of  the  door  so  that  the  tension  created  by  the  closer  would  be  a  straight  pull  and  would  not  ‘twist’  the  door.


The  general  principle  of  compartmentation  is  to  ensure  that  if  there  were  to  be  a  fire  in  a  particular  area,  then  the  minimum  time  the  fire  is  contained  is  generally  governed  by  the rating of the  door.  There  was  also  a  small  amount  of  compartmentation  work  that  included  blanking  off  a  sash  window  in  a  corridor  with  fire line  plasterboard  and  sealing  a  machinery  room  of  wiring  looms  with  intumescent  collars  and  sealing  plasterboard  joints  with  intumescent  mastic.